随着《民法典》的施行，居住权与以房养老合同在实践中引发的法律争议逐渐显现。两者虽均涉及房屋权益的分配与使用，但法律性质、设立目的及权利义务关系存在显著差异。问禾从概念界定、法律适用要点及司法实践路径三方面展开分析，厘清二者的法律边界。  

居住权与以房养老的核心差异  

居住权是《民法典》新增的用益物权类型，其核心在于保障特定人对他人住宅的占有、使用权。依据第366条，居住权通常通过合同或遗嘱设立，需经登记生效，且具有无偿性或低偿性特征，例如父母为子女设立居住权以保障晚年安居。  

以房养老合同则属于老年人通过抵押、租赁或遗赠等方式，将房屋权益转化为养老资金的交易安排。其本质是合同关系，以经济保障为目的，例如反向抵押贷款中，金融机构支付养老金以换取房屋未来处置权。两者的法律属性不同：居住权为物权，具有排他性；以房养老合同则属于债权，依赖合同履行。  

法律适用中的边界识别要点  

设立目的与主体关系  

居住权侧重保障居住需求，权利主体通常与房屋所有权人存在亲属或赡养关系；以房养老则聚焦经济交换，主体多为老年人与金融机构，以市场化合作为基础。  

权利义务内容  

居住权的权利内容单一，即占有使用房屋，义务人（所有权人）不得干涉；以房养老合同涉及双向义务，例如老年人需配合办理抵押登记，金融机构需定期支付养老金，权利义务更为复杂。  

法律效果与对抗效力  

居住权经登记后具有物权公示效力，可对抗第三人；以房养老合同的权利限于合同相对方，若未办理抵押登记，金融机构的债权可能无法对抗房屋买受人。  

司法实践中争议解决的路径  

法院在审理相关案件时，需重点审查合同条款的真实意思表示。例如，若老年人签署的“居住权协议”实际包含抵押或回购条款，可能被认定为以房养老合同。此外，登记程序成为关键证据：居住权未登记的，不产生物权效力；以房养老合同中若涉及抵押权未登记，金融机构仅能主张违约责任。  

对于混合型协议（如同时约定居住权与养老金支付），需结合交易背景判断主从关系。若居住权仅为保障老年人基本生活，养老金支付为核心目的，则优先适用合同规则；若居住权是唯一目的，其他条款视为附随义务。  

居住权与以房养老合同的法律边界，需从物权属性与合同关系的本质差异切入，结合设立目的、权利义务及登记效力综合判断。司法实践中，应避免将居住权泛化为以房养老工具，亦需防范以房养老合同规避物权法定原则。唯有厘清《民法典》中居住权的“保障性”与以房养老的“交易性”特征，方能实现老年人权益保护与市场秩序稳定的双重目标。关注问禾法考，了解更多相关内容哦~